在高盛組織的中國地產專家電話會上，上海易居房地產研究院院長丁祖昱預計，銷售模式改革或導致2027年3月至2028年9月出現12至18個月的供應收縮；中端國企及強區域性房企或在行業格局重塑中獲得更多市場空間。

　　政策信號持續釋放，房地產板塊集體走強，市場情緒明顯升溫。

　　9月21日，綠地控股、金地集團、華發股份、世聯行、我愛我家、華麗家族紛紛封死漲停板，世聯行更是斬獲4連板。信達地產漲超7%，保利發展、中華企業、招商蛇口、新城控股等跟漲。

　　政策端，住房城鄉建設部9月18日在國新辦發布會上明確指出，城鄉建設邁向存量提質、房地產進入存量時代。與此同時，現房銷售被定性為“大勢所趨”，銷售制度改革方向進一步明朗。

　　機構層面，高盛組織的中國地產專家電話會上，上海易居房地產研究院院長丁祖昱判斷，受銷售模式改革影響，中國房地產市場可能在2027年3月至2028年9月間出現持續12至18個月的顯著供應短缺，行業格局也將進一步分化，中端國企及強區域性本土房企有望成為主要受益者，為本輪地產行情提供了基本面支撐。

　　政策定調：存量時代來臨，現房銷售是大勢所趨

　　住房城鄉建設部在發布會上表示，二手房交易占比已從2020年的27%升至2025年的46%，今年前8個月已經達到52%，超過50%標志著進入存量時代。

　　在商品房銷售上，主要是推行現房銷售制，解決項目銷售要一手交錢一手交房的問題，實現“所見即所得”，從根本上防范交付風險。現在來看，現房銷售已經是大勢所趨。根據國家統計局的數據，近年來采用現房銷售的商品房的銷售面積一直保持著正增長，占整個新房銷售面積的比重逐年提高。

　　新項目要優先選擇現房銷售，同時統籌用好針對項目的土地、金融、稅收等支持性政策，實行預售的要完善預售資金監管，切實保障購房人的合法權益。

　　高盛專家研判：中期供應缺口或成關鍵變量

　　在高盛組織的專家電話會上，丁祖昱將房地產供給變化劃分為三個階段。

　　短期來看，即當前至2027年春節前，由于開發商趕在8月28日前搶批預售許可證，市場供給暫不會明顯收縮，供需總體保持平衡。

　　中期來看，2027年3月至2028年9月可能成為供給收縮最明顯的階段。隨著新地塊須在主體結構封頂后方可預售，部分項目甚至直接采用現房銷售，加之預售資金需鎖入監管賬戶、按揭款須待竣工后才能撥付，開發商加快施工、提前回款的動力下降，新增可售庫存或出現明顯缺口，預計持續12至18個月。

　　長期來看，隨著開發商逐步適應新的銷售模式，供給節奏有望重新趨于穩定。需求方面，丁祖昱預計四季度一手房市場將實現同比明顯增長，“金九銀十”的銷售旺季特征仍將延續，二手房市場活躍度也有望同步提升。進入中期供應收縮階段后，二手房交易或將進一步填補新房供給缺口。

　　行業格局重塑：中端國企與強區域房企受益

　　丁祖昱認為，銷售模式改革將調整房地產企業的經營模式，開發商需要適應現金流周期拉長的新常態，并重新調整投資、施工和營銷節奏。

　　具體來看，房企的工作重心將從“搶預售”轉向“搶竣工”。18層及以下住宅的竣工周期有望壓縮至約18個月，11層及以下項目則有望縮短至約12個月；與此同時，營銷職能的重要性將有所下降并進一步后置，市場研究和產品開發的權重則將提升。

　　從競爭格局看，中端國企開發商或具備相對優勢。丁祖昱指出，這類房企規模適中、國資背景較為穩健，歷史上擴張相對克制；在大型國企收縮拿地、弱勢民企逐步退出的背景下，其市場空間有望擴大。

　　此外，強區域性本土房企也可能受益于行業集中度提升，在低線城市進一步強化區域優勢，部分企業的區域市場份額有望超過20%。